不動産仲介業者の役割

不動産賃貸

気に入った物件を不動産仲介業者に紹介され、下見をして決まった後にすることは何でしょうか。契約?いえいえ、引越し準備です・・・ハイ、スミマセンデシタ。契約です。しかし、契約書にサインする前に、必ずチェックしなければならないことがいくつかあります。契約時に不備があると、後で思わぬトラブルが起こる可能性を否定できません。ここでは、契約時にチェックすべきポイントを紹介します。これを行うか、行わないかで回避できるトラブルに差が出てきます。

1、賃貸契約書のチェック

◇賃料について

管理費なども含めた家賃の金額と支払いの方法、支払期日をまずチェックしておきましょう。学生さんだったら親にも伝えておきましょう。新社会人の場合は給料日と照らし合わせて、シミュレーションしておくのもいいかもしれません。

◇更新や退去について

契約期間をきちんと確認しておきましょう。そして、契約更新する場合には、更新料、更新手数料が必要なのか、またどのようにいつまでに連絡すればよいのかをハッキリさせておきましょう。また、契約解除する場合の方法も決めておきましょう。

◇設備について

設備の故障や水漏れなどがあった場合は、誰が負担するのか、どこへ連絡したらよいのかなどハッキリ確認しておきましょう。

◇原状回復について

最もトラブルになりやすいのが、原状回復問題、つまり敷金トラブルです。原則的には普通の使い方をしておいて、自然に損耗してしまった分は、入居者が負担する必要はないのですが、現実は「原状回復」についての考え方は、大家さんや不動産会社によってさまざまです。敷金トラブルを避けるために、退去後、部屋をどこまで入居前の状態に戻すのか、そのための費用のどの部分までを入居者が敷金のうちから負担するのかということを、できるだけ、具体的に決めておくべきでしょう。

◇特約事項について

原状回復について、契約書に「特約」を設けて別に規定している場合があります(例えば、畳替えやカギの交換などは普通貸主が負担するのに、借主の負担にするなど)。しかし、これは貸主と借主の合意により成立するものなので、納得できなければ、特約を外してもらえないか交渉してみる必要があります。

◇禁止事項について

ペットの飼育や無断の長期不在など禁止されている事柄を確認しましょう。

2 不動産仲介業と原状回復

不動産仲介業者が賃貸の仲介を行った場合、特に多いトラブル「退去時の原状回復」がとても多いので、少し詳しく説明しましょう。

「退去時の原状回復」については不動産仲介業者によってさまざまな捉え方をしていますが、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。しかし、ずべての不動産仲介業者がこれを厳守しているわけではなく、多くの問題が起こっています。

「退去時の原状回復」とは、部屋を借りている人が故意や不注意によって生じた損耗などを復旧することです。「経年変化」や「通常の使用による損耗」は大家さんが負担することになっています。しかし、「経年変化」や「通常の使用による損耗」はとり方によってさまざまで、判断基準によっては部屋を借りている人に大きな負担となってしまいます。

国土交通省では「退去時の原状回復」を「賃借人の居住、使用により発生した建物の現象のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としています。そして、経年変化や通常の使用による変化、つまり、「原状回復」は賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化しています。

部屋を賃貸する場合は、その不動産仲介業者が「退去時の原状回復」について、どのように考えているかを確認することが大切です。

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Last update:2014/10/10